Les bases du bail commercial

Le cadre réglementaire
Définition juridique du bail commercial.
Article L 145-1 à L 145-60
Les dispositions supplétives du Code Civil.
Le champ d’application du statut
Les conditions générales d’application du statut
L’extension au champ d’application (légal et conventionnel : baux professionnels)
Définir les activités autorisées
Précisions nécessaires et contraintes.
Sanctions des irrégularités
Capacités de signature du bailleur et du locataire
Prescriptions
La durée du bail
La durée minimale
Incidence d’une durée contractuelle supérieure à 9 ans (déplafonnement) ; à 12 ans (publications aux hypothèques)
Le droit de résiliation triennale et la faculté d’aménagement
Le droit de céder le droit au bail
Cession du droit au bail, définitions
Différences avec le pas de porte
Evaluation du droit au bail
Clauses limitatives
Formalités
Effets de la cession
Nouvelle limitation de la durée de garantie du cédant
L’information du cédant (art L145-16-1)
Le nouveau droit de préemption du locataire commerçant en cas de vente du local loué
Le droit de céder le fonds de commerce
Cession du fonds de commerce, définitions
Formalités préalables
Evaluation de la valeur du Fonds
Les promesses de vente
Effets de la cession
Formalités après cession
Fiscalité & droits d’enregistrement
Nouvelle limitation de la durée de garantie du cédant
L’information du cédant (art L145-16-1).
Le nouveau droit de préemption du locataire commerçant en cas de vente du local loué
Le loyer
Sa fixation (droit d’entrée / pas de porte)
Obligation du rédacteur de l’acte de qualification et conséquences fiscales
Plafonnement / déplafonnement
Révision-indexation, les différences
Régimes particuliers de l’art. L 145-36 (terrains, locaux monovalents, bureaux)
La résiliation du bail
Clause résolutoire
Résiliation judiciaire
Résiliation amiable
Résiliation triennale
Du locataire
Du bailleur
Le droit au renouvellement
Les conditions du droit au renouvellement
Les mécanismes du renouvellement (congé et nouvelle rédaction de l’article L.145-9,demande, tacite prolongation)
Le refus de renouvellement
Le refus sans indemnité d’éviction
Le refus avec indemnité d’éviction
Le droit de repentir
Le droit d’option
Les droits de reprise partielle
La répartition des charges et travaux
La réglementation du Code Civil et les dérogations contractuelles
Incidences de la loi du 18 juin 2014 et décret du 3 novembre 2014
Les travaux de mise en conformité
L’information du locataire
Les incidences de la loi, transition énergétique, le bail vert
Les autres baux associés au statut
Les baux dérogatoires et autres conventions
Le bail à construction et le bail à l’état futur d’achèvement
les annexes au bail
L’état des lieux
Les diagnostics obligatoires
L’annexe environnementale
L’information relative au risque de pollution des sols
Les annexes administratives
La sous-location & la location gérance
La sous-location
La location gérance
Les effets de la crise sanitaire du COVID sur les loyers commerciaux